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干货 | 银行是如何处置抵押不良资产的?

行业新闻 2018-05-09 65浏览

在银监会披露的2015年三季度主要监管指标数据显示,2015年第三季度商业银行不良贷款率为1.59%,较上季末上升0.09个百分点。这已经是商业银行不良贷款率连续第9个季度上升。商业银行不良贷款余额为11863亿元,较上季末增加944亿元,是自2011年第四季度以来连续15个季度增多。银行不良资产的量非常大,而且国有的四大资产管理公司根本处置不完,国家层面非常支持民间资本参与到银行不良资产的处置中来。当然在互联网金融层面也会产生不良资产,但是由于互联网金融的量比较小,并且还处于初级阶段,所以在此我们主要讨论银行的不良资产。在很多人眼里,视不良资产如洪水猛兽,但其实处理好的话,不良资产也蕴含着很大的生财空间。
金融机构最常见的不良资产是房产抵押或车辆抵押的不良贷款,由于内容较多,今天我们先来了解一下房产抵押的不良资产是如何处置的。
银行对不良资产的认定有一套标准,如果真的形成了不良贷款。银行最急切的愿望是将不良资产出表。一般出表方式有卖给四大国有资产管理公司(长城、信达、东方、华融),或者卖给有实力的第三方合法主体(个人或者公司)。
银行不良资产最先产出的地方是银行,然后会流动到四大。四大再流动到民间不良资产处置机构。银行卖出不良一般是三折,如果卖给了四大,四大再卖到民间不良资产处置机构。四大卖出不良资产途中一般不会加太多的价格,也有四大以从银行拿到的价格出售给民间不良资产处置机构,然后处置了不良资产的利润分给四大。两种操作模式都比较常见。
01
房产抵押不良资产的特点
房产抵押不良资产的特点可以概括为:资产流动性程度差异较大;房产属性多;处置过程中变数较多。
由于房产地段不一样、属性不一样造就了资产流动性程度差异较大。抵押房产的属性有商品房、唯一住房、商业地产、厂房等,不同的房产处理方式非常不一样。在处置过程中遇到的变数非常多,在后文详述。可以总结出房产抵押不良资产的特点就是极度不标准化。极度不标准化的金融资产的处置起来会非常不容易,所以一般处置不良资产的机构会优先选择城市中的商品房作为处置标的。
02
房产抵押不良资产处置流程
我们可以假设有一笔房产抵押不良资产的抵押物是一套在北京海淀区的面积合适、产权清晰商品房,从房产的位置以及属性来看,这是一笔极好的不良资产,处置方能够获得很好的利润。但是,不良之所以称为不良就是因为在处置过程中变数太多,处置时间极为不确定。下面是商品房房产抵押不良资产的一个合法合理的处置流程。
假设不良资产处置机构购买此不良贷款,成为了不良资产的债权人。合法合理的做法如下:
1、处置机构到法院起诉借款人,法院受理案件需要一段时间。法院受理后会向债务人发送《诉讼文书》。
2、借款人主动出庭,法院开始审理此案,在开审前还需要等待一段时间。开审后,一般情况下都能胜诉。
3、胜诉后,法院会执行判决将房产进入司法拍卖,在进入司法拍卖前,还有一道资产评估的流程(如果借款人与处置机构对价格得看法非常不同),这也会花一些时间。
4、在执行判决后最好的情况是此房无人居住,借款人非常配合共同商议了一个合理得出售价格,顺利进入司法拍卖程序,司法拍卖还需要等一段时间。
最终,司法拍卖后所得资金一部分覆盖债务人的债务和其它费用,剩余部分退回给借款人。
以上是最顺利的处置流程,但是就算最为顺利的处置流程中,也有几个非常不可控的时间:1、法院开庭时间;2、司法拍卖时间。
但是这两个时间都是比较可控的变数。在处置过程中的变数如下:
1、在法院发送《诉讼文书》后,发现借款人跑路了。根据《新民事诉讼法》第九十二条规定:“受送达人下落不明,或者用本节规定无法送达的,公告送达。自发出公告之日起,经过六十日,即视为送达。”也就是说在借款人跑路的情况下,需要等待60日,才能被告缺席审判。这个时候处置机构已经浪费了60天了。
2、一般来说开审后处置机构申诉的可能性极大,但是不排除败诉的可能性,如果败诉那么又得上诉,上诉得时间会非常漫长而且不可控,如果超过了债务得追诉期,那么这笔不良资产不能产生任何价值。
3、在很多情况下,处置机构都会胜诉。只是在执行判决得时候会遇到非常多的情况。第一种情况时房里住的有租户,并且与债务人签订了很长时间的租赁协议。这种情况下最好的方式时法院出马成功劝离了租客,一般处置机构还会出一些补偿费用给租客。但是,有可能无法劝离租客,这个时候法院无法强制执行,就只有等待租赁协议到期,如果租赁协议太长,就只有处置机构和租客“软磨硬泡”最终劝离,这里一般会有一个不短的谈判期。以上两种情况都算是能够处理的,最无法处理的情况时这是借款人的唯一住房房产。这种情况下法院无法强制执行,只能是处置机构和借款人长期谈判,这种情况的发生也能从侧面表现出处置机构的尽职调查做的太差,如果发生这种情况基本不用考虑赚钱了。
一般来说不算最好的情况处理一套商品房抵押的不良资产需要将近九个月到一年。目前有了淘宝的司法拍卖,最快处置不良资产的时间可以缩短到6个月。如果把上面的变数都加上,除了是唯一房产的情况,最长的不良资产处置时间差不多是1年半。这种处理方式明显的效率低下,但是这是合理合法的处理方式,一般来说不良资产处置公司都是私募的形式募集购买不良资产的资金,这类资金对收益要求非常高,并且都会有极为明确的投资期限,所以不良资产处置机构面临最大的风险在于无法预估资产处置时间,造成的无法到期兑付私募基金投资者的收益。
上述的不良资产处理方式是合理合法的,但是这样的处置方式效率太低,以下是合理不违法的处理方式:
1、首先,寻找借款人。上述的一个变数是无法找到借款人,而用不违法的方式寻找借款人,找到的概率就会非常高。比如通过网警私下定位借款人的手机、身份证使用地点,银行卡使用地点。一旦定位借款人在某个酒店或者房屋,债权人可以匿名拨打110报案聚众吸毒,110接到这种举报出警的概率非常高,这样警察破门而入后会留下出警报告,这时不良资产处置方就可以通过不违法的方式找到借款人(此种方式是为了之后走法院起诉留下证据的处理方式)。实操中的处理方式是处置方会直接和借款人商议还款适宜。
2、当处置方找到了借款人后,会和借款人商议直接私下把房产过户给处置方,处置方会承诺退回一些款作为补偿,实操中一般不退。“商议”方式也会多处涉及不违法的灰色处理方式。
3、房产一旦过户给债权人或处置方后,处置方会委托房地产中介迅速出售房产,一般来说给房地产中介的佣金不会超过3%,但是由于处置方的购买资产的价格非常低,所以处置方可以给到非常高的佣金返点。当处置方给到5%以上的佣金时,所有的一个房产中介营业部的销售人员都会迅速地帮助销售掉此房产。
这种处理方式减少了许多变数,资金回流会很快。如果处理的快三个月就能够销售掉房产。但是唯一变数是房产中有租客居住,由于是不违法的处理方式,处置方有许多种灰色途径驱逐租客,最终将此变数快速解决。
以上两种方式处理房产抵押的不良资产各有优劣,但是单从资本收益的方面考虑,最好的方式是第二种。但是从合法合规的角度,最好的处理方式为第一种。实操中其实更多是两种方式相结合。
业内人士预计,未来几年或有高达万亿的不良资产从银行剥离,不良资产处置将迎来新的“洪峰”。
在不良资产包的接手者中,除了四大资产管理公司之外,PE、信托、第三方机构也参与其中,也不乏律师、跨国公司和民企老板“火中取栗”。为了盈利、避税甚至达到消除法律追溯隐患的目的,这些“民间”接手者从拍卖行、产权交易中心等渠道,用极低的价格买进经过银行、资产管理公司等层层追讨而没法要回的坏账,继续追讨。尽管“讨债”之路异常艰辛,但这些人很多时候能大赚一笔。
火中取栗“淘金”棘手不良资产
“现在正在经历的是第二波不良资产处置高峰——银行、信托公司有大批不良资产向资产管理公司出售。第一波高峰是2003年开始的几大国有银行改制上市。”老吕(化名)介绍。老吕从2006年开始与几名合伙人出资约3100万元拍得信达资产管理公司原来价值9.3亿元的不良资产包。
“看上去很便宜,购买价不到资产价值的3.5%,但处置起来无比棘手。”老吕感叹道。在这宗3100万元的不良资产包中,有197笔债权。其中两笔最大的,一笔是1293万元,另一笔1580万元。正是这两笔不良资产的处置、追溯,前后耗时达5年,至今无果。
老吕接手的不良资产包来自某大型国有银行。其中,1580万元的不良资产与一家大型房产开发商有关。“按理说,不良资产和大型企业有关,应该好处置。因为这些大企业资金实力雄厚,又不会破产倒闭。但实际上,债务人品牌越知名、规模越大,越难从他们那里要到钱。”这么多年的不良资产处置经验,让老吕深有感触。
这笔1580万元的不良资产形成于15年前,并在1999年就被法院判决为由上海某城市开发有限公司对201万美元承担连带赔偿责任。但 1999年的法院判决并没有执行到位。执行未果之后,该大型国有银行才将这笔债权作为不良资产打包出售给信达。2006年,这笔不良资产又被信达公开拍卖。后来,老吕所在公司花了3100万元拍得了包括这笔不良资产在内的资产包。
继银行、信达之后,老吕也走上了对这笔不良资产的追债之路。而且,老吕还发现开发公司包括大型房产开发商在内的两股东有抽逃注册资金的嫌疑。如果股东涉嫌抽逃资金,可以追加股东承担连带清偿责任,甚至可以追诉股东所涉嫌的刑事责任。对此发现,老吕很感振奋——让开发公司清偿当年债务是很有可能的。2006年10月,法院判决开发公司的两股东因抽逃注册资本,分别对1050万元和538万元两笔债务承担清偿责任。
正当老吕认为胜券在握的时候,意外发生了。2011年1月,法院执行庭拟冻结相关账 、划扣1050万元。在办理手续的过程中,就在划扣资金前几个小时,该公司将该款项从银行账户上转走。当执行法院向更高一级法院汇报,准备处理时,该省高院执行局对执行案作出了“暂缓执行”的通知。至今该大型房产开发商仍未付,各怀心思。
跨国公司民营老板积极购买
除了上述被上级法院“暂缓执行”的不良资产,资产包里的那笔1293万元的不良资产,实际上已经不存在。“就是债权已经灭失。根本不存在这样一笔不良资产,但仍被银行打包出售了。”老吕介绍。
在几大国有银行改制上市的过程中,剥离出几万亿元的不良资产。并通过财政、央行再贷款、发行金融债券等方式对这些银行进行巨额注资。在这个过程中,不排除个别银行塞进虚假的、甚至根本不存在的“不良贷款”,来获取财政资金,借机转嫁经营性损失,甚至通过剥离来掩盖违规经营或违法案件的可能。
据业内人士透露,参与购买不良资产的,很大一部分是与欠款人有密切关系的投资人。例如某民营企业A欠银行几千万元贷款没法偿还,这部分债权被银行作为不良资产打包处置后,该企业可以用几百万元就把这部分不良资产买下。这样不仅可以消掉自己的欠债,而且还可以追溯其他债权,赚上一笔。
“其实最关键的是,A可能在经营中有一些违规甚至违法的行为。买下自己的债务后也就不再可能被后来的债权人追溯曾经的违规行为,免了后患。”老吕介绍。
法律界人士透露,跨国公司也是竞购不良资产的重要参与者。2006年之前参与国内银行不良资产处置的跨国公司、外资投行大多获利丰厚。外资机构那时的操作手法非常简单,低买高卖赚取差价,获利可达40%以上。
而现在的外资机构、跨国公司购买不良资产包的一个重要原因是为了避税。例如跨国公司B当年的利润有1亿元人民币。该公司花一两千万元购入不良资产包,然后经会计师事务所评估后该资产包的市价1亿元。那么该公司当年1亿元的利润就可以少缴税甚至不交税。
一位国际知名会计师事务所的中国合伙人介绍,国内的不良资产处理生意虽然难做,但仍有可为,特别是这个市场潜力很大,是外资投行及会计师事务所的必争之地,短期难见顶。
银行不断加大核销力度
“从银行剥离不良资产到最后经过资产管理公司、产交所拍卖,流转到我们手里,大概需要两年的时间。”老吕介绍。由此可见,银行不良资产处置的洪峰即将来临。
从16家上市银行的三季报看,这些银行的不良贷款余额合计将近4600亿元,比2013年二季度增加超过180亿元,比年初增加约570亿元。业内人士称,三季度银行看起来非常稳定的不良率,其实是进行了大规模的核销和转让才得以实现的。
有研究报告认为,银行业不良资产余额将继续反弹,不良率短期难见顶,这将提升信用成本,拖累行业业绩。业内人士称银行不良贷款余额增加是宏观经济的反映,银行的资产质量恢复还需要一段时间,不排除不良贷款率继续增加的可能,未来几年或甚至可能会有高达万亿的不良资产从银行剥离。
去年以来银行不断加大不良贷款核销和出售力度。从少数几家披露数据的银行情况来看,三季度核销几乎达到上半年的规模。出售不良贷款的规模更是大幅增加。
各家银行除了向四大资产管理公司招标转让不良资产外,还通过一些金融资产交易所挂牌转让等方式,处置不良资产。如农行通过北京金融资产交易所等机构挂牌转让不良资产或者抵债资产。据公开资料显示,涉及债权超过100户,总金额近200亿元。此前,工行、建行等也通过公开挂牌的方式, 大规模转让不良资产。
不良资产处置行业的人士认为,这次银行不良资产处置可能和上世纪末有所区别。仅从账面上看,目前的一些不良资产抵押物充足,而且各级审贷手续完备,资产包中出现债权已经灭失的情况会比较少。因此,目前银行不良资产包转让的价格远高于上一次。去年6月,浙江民泰银行在浙江产权交易所转让3.12亿元的不良资产包,最终以1.5亿元的高价售出。尽管如此,不良资产处置仍是获利丰厚的行业。
在不良资产处置领域摸爬滚打了近10年的老吕,虽然不再敢对不良资产包贸然出手,但同样认为行业机会很大。“那么大的业务量够我一辈子做了。”老吕笑道。他期待着法律环境的改善能从根本上让他接手的资产包更好处置。
来源:嘉适投资